Carences du concept de Résidence Unique
en France d'un Français de l'étranger

Question posée aux candidats par l'entremise de France-Amérique

Installée aux Etats-Unis, je souhaite vendre ma maison en France pour acheter aux Etats-Unis. Problème :  Je me heurte à une taxation de 33% des plus-values sur la vente de mon bien immobilier, dit "secondaire". L'argent perdu suite à cette taxation m'empêche d'apporter les crédits nécessaires aux yeux des banques américaines pour acheter aux Etats-Unis.  Que préconisez-vous ?  Comment pensez-vous pouvoir changer la loi afin de me permettre d'être propriétaire aux Etats-Unis ?

Sophie Petit, 39 ans  (Boston)

Réponse de Gérard Michon :

Une opération immobilière est soumise à taxation dans le pays où se trouve l'immeuble  (dans ce cas, la France).  Toutefois, la France peut imposer à des taux différents suivant la nationalité du contribuable ou son pays de résidence.  Les détails que Sophie ne donne pas laissent entrevoir la possibilité que la vente qu'elle décrit puisse échapper à l'impôt, si le bien immobilier en question "s'apparente" à un domicile conservé en France.

Une revendication ancienne  (que j'avais contribuée à formuler "électoralement" dès 1991)  était d'étendre indéfiniment la période durant laquelle un(e) Français(e) qui s'expatrie pouvait garder le statut de "résidence principale" pour l'habitation qu'il conserverait en France au moment de son expatriation.  (La période en question n'était, à l'époque, que de 3 ans). 

Cette revendication, portée par d'autres élus et certains sénateurs des Français de l'étranger, s'est heurtée pendant de nombreuses années à une  très  forte opposition du Ministère des finances, sous tous les gouvernements successifs.  Elle a cependant abouti, en 2004, à une série de réunions  (connues sous le nom de "rendez-vous de Bercy")  sous l'égide du ministre des finances de l'époque  (un certain Nicolas Sarkozy).

Le 2° du II de l'article 150 U du code général des impôts, dit maintenant qu'une exonération de taxes sur les plus-values est accordée à la vente de bien immobiliers...

...qui constituent l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, dans la limite d'une résidence par contribuable, à la double condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession et qu'il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de cette cession ;

En glissant pudiquement sur le fait que la loi ainsi rédigée est mal écrite  (il eut fallu préciser, bien évidemment, que les "personnes physiques" sont celles qui cèdent le bien)  on constatera combien le vocabulaire utilisé reste restrictif, même si la limitation dans le temps susvisée  (3 ans après l'expatriation)  n'existe heureusement plus.  Le jargon  (non légal)  utilisé pour désigner l'habitation conservée en France par un Français de l'étranger dans les conditions décrite ci-dessus est le terme de "résidence unique"  (qui est du au sénateur Paulette Brisepierre).

Ceci est loin d'être parfait.  En particulier  (comme je l'avais fait remarquer en vain à l'époque)  la "résidence unique" ainsi définie ne bénéficie pas de la même protection que la "résidence principale" hors du domaine fiscal  (protection contre les squatters, en particulier).

Si la maison de Sophie a été qualifiêe de "résidence secondaire", c'est qu'elle ne rempli pas une des conditions ci-dessus, que Bercy nous avait imposé à l'époque...  Si on suppose qu'elle n'a pas vendu une autre résidence en France auparavant, ceci voudrait dire ou bien qu'elle n'a jamais été contribuable en France (pendant deux ans d'affilée) ou bien que son bien a été loué trop récemment  (auquel cas il pourrait suffire à Sophie d'attendre jusqu'au premier janvier prochain pour vendre).

Mes commentaires et mes propositions :

Compte tenu du mélodrame qui a présidé à son élaboration, un assouplissement notable du dispositif fiscal ci-dessus me semble difficilement envisageable.

Par contre, une avancée majeure serait d'introduire en droit français la notion qu'un Français vivant hors de France puisse conserver, acquérir, louer ou partager en France un unique domicile fixe jouissant de tous les devoirs et privilèges normalement attachés à une "résidence principale"  (comme peut légitimement vouloir le faire, par exemple, un forain ou un travailleur itinérant français vivant en France).

A défaut de résoudre l'actuel problème de Sophie, ce genre de choses aurait le mérite d'introduire un obstacle supplémentaire à toute future mesure législative discriminatoire, fiscale ou autre, vis-à-vis des Français de l'étranger  (en particulier au mauvais prétexte qu'ils ont l'obligation de se soumettre à la fiscalité de leur pays d'accueil).